안녕하세요.
고객님의 말씀에 귀 기울이고 법과 절차에 대해 쉽게 설명드리는 대구부동산변호사 더 프라이빗 법률 센터 곽수영 변호사입니다.
전세금반환소송을 고민 중이신가요
전세금반환소송을 비롯한 소송의 경우, 절차가 끝나기까지 생각 보다 시간이 오래 걸립니다. 오랜 시간동안 내 문제에 대해서 함께 고민해 주고, 처음부터 끝까지 한결같이 든든하게 나를 도와줄 전문가를 잘 만나셔야 합니다. 그래야 스트레스를 덜 받거든요. 돈은 돈대로 쓰고 서비스가 엉망이면 정말 속상하기 마련입니다.
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대구부동산변호사 곽수영
(전)부동산공기업 사내변호사 출신
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불과 1년 전만해도 아파트를 비롯한 부동산 가격의 상승 및 전세 가격의 상승을 걱정했었던 기억이 나는데... 어느새 그 반대의 현상을 걱정하게 되었습니다. 즉 바닥을 모르고 내려가는 부동산 가격의 하락이 시장에 큰 공포감을 주고 있습니다.
그리고 집을 소유하신 분만 아니라 집 값이 비쌀 때 비싼 전세금을 내고 입주하신 분들 또한 이른바 '깡통전세'를 심각하게 걱정하고 계시는데요.
만약 전세 계약이 만료될 때까지 집주인이 전세금(임대차 보증금) 반환을 약속하지 않는다던가, 실제로 반환하지 않는다면 그에 따른 조치를 취해야 하는데요.
전세금 반환을 위한 조치는 소송 전 단계와 소송 단계로 나눠볼 수 있습니다.
소송 전 단계의 조치 내지 방법
1. 전세(임대차)계약 만기 통지 - 전화, 문자, 카톡 등
2. 내용증명 보내기
3. 임차권 양도
소송 단계
1. 전세권 설정등기가 되어 있는 경우 - 임의경매 신청
2. 인도 + 주민등록 + 확정일자만 있는 경우 - 전세금반환소송 후 강제경매 신청
소송 전 단계와 소송단계에 관한 상세한 내용은 포스팅 끝의 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.
여기서 많이들 궁금해하시는 부분이
1. 임의경매는 무엇이고 강제경매는 무엇인지
2. 임의경매든 강제경매든 간에 과연 나의 전세금을 전부 반환받을 수 있는지
인데요.
오늘은 대구부동산변호사가 각각에 대해서 쉽게 설명드려보겠습니다. 천천히 읽으며 따라오세요~
임의경매? 강제경매?
임의경매와 강제경매 큰 차이점은 '집행권원'이 필요 여부인데요. 임의경매의 경우 '집행권원'이 필요없고 강제경매는 '집행권원'이 필요가 없습니다.
여기서 '집행권원'이라 함은 판결문이라 생각하시면 가장 쉽습니다. 판결문 외에도 지급명령 정본(지급명령을 신청하는 경우), 화해조서정본(법원에서 판결이 아닌 화해를 하는 경우), 공증문서(공정증서) 등이 '집행권원'이 될 수 있습니다.
그리고 판결문에는 '채무자가 채권자에게 돈을 지급해라'는 내용이 핵심이구요. 그렇다면 전세금 반환 소송의 경우 판결문의 핵심은 '집주인은 세입자에게 전세금을 지급하라'는 것으로 생각하시면 되겠죠?
그렇다면 임의경매는 '집주인은 세입자에게 전세금을 지급하라'는 판결문이 필요없고, 강제경매는 '집주인은 세입자에게 전세금을 지급하라'는 판결문이 필요하다는 얘기인데 왜 그런지 아래에서 설명드리겠습니다.
임의경매는
'집주인은 세입자에게
전세금을 지급하라'는
판결문이 필요없고,
강제경매는
'집주인은 세입자에게
전세금을 지급하라'는
판결문이 필요
1. 임의경매
임의 경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 전세권, 저당권, 근저당권, 유치권, 질권 등의 담보권을 실행하는 경매인데요.
흔히 말하는 전세끼고 집을 사는 경우, 보다 확실한 안전장치로 전세권 설정 등기를 하시는 경우가 있는데요.
이 때 전세권 등기를 설정하는 것에는 "집주인은 세입자에게 전세금을 지급하여야 하고 만약 그렇지 않은 경우 경매를 통해 전세금을 회수한다"는 내용이 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 은행에 대출을 하며 근저당권을 설정하는 경우도 마찬가지겠죠?
즉, 임의경매는 집주인(채무자)가 전세금을 지급하지 못하는 경우 세입자(채권자)는 집주인(채무자)의 동의나 법원의 판결 없이도 담보물인 부동산에 대한 경매를 신청하여 전세금(임대차보증금)을 반환받을 수 있는 절차라고 생각하시면 됩니다.
2. 강제경매
그렇다면 강제경매는 전세금을 지급하거나 돈을 빌려주며 전세권, 저당권, 근저당권, 유치권, 질권 등의 담보권을 설정하지 않은 경우 진행하는 경매절차라고 볼 수 있는데요.
담보권이 없기 때문에 집주인(채무자)의 부동산이나 재산에 대해 경매, 압류 등의 강제집행을 하여 전세금(임대차보증금)을 반환받기 위해서는 판결문, 공정증서 등과 같은 집행권원이 필요합니다.
즉, 사전에 "집주인은 세입자에게 전세금을 지급하여야 하고 만약 그렇지 않은 경우 경매를 통해 전세금을 회수한다"는 약속을 해두지 않았기 때문에 '집주인은 세입자에게 전세금을 지급하라'는 판결문이 필요하게 되는 것이죠.
요약하자면 '주택 인도 + 주민등록 + 확정일자'만 갖춘 세입자(임차인)의 경우에는 전세금(임대차보증금) 반환 소송을 한 후 그 판결문을 가지고 강제경매를 신청해야 하는 것입니다.
3. 그리고 임의경매든 강제경매든 경매신청을 하고 난 이후의 절차는 거의 유사합니다.
대한민국 법원 법원경매정보
경매절차에서 나의 전세금(임대차보증금)은 전액 회수가 될까요
이 부분을 설명드리기 위해서는 먼저 경매절차에 대해 간략하게 설명드려야 하는데요.
경매절차는 보통 3단계로 나눠볼 수 있습니다.
1. 경매개시결정
2. 매각목적물을 압류하여 채무자(집주인)의 처분권을 취득하여 매각
3. 매각한 매득금을 신청채권자와 배당요구채권자에게 배당
경매개시와 배당요구
강제경매든 임의경매든 경매를 신청하여 진행하게 되면 등기부에 "경매개시 결정"이 기재가 됩니다.
경매개시 결정 후 3개월까지 채권자들은 배당요구를 할 수 있는데요. 배당요구란 쉽게 말해 경매절차에 참가하여 부동산의 매각대금으로부터 자신의 채권을 변제받고 싶다는 요구라고 보시면 됩니다.
이 때 경매를 신청한 세입자도, 집주인의 다른 채권자들도 배당요구를 할 수 있습니다.
참고로 3개월의 마지막 날을 배당요구 종기일이라고 합니다. 배당요구 종기일 중에 법원의 집행관은 현장조사도 실시하구요.
배당순위
중요한 것은 경매를 신청했다고 해서 무조건 부동산의 매각대금을 제일 먼저 배당받는 것은 아닌 점인데요.
배당은 다음과 같은 순위에 따라 이루어지게 됩니다.
1순위 경매집행 비용 - 경매 진행에 필요한 비용
2순위 필요비/유익비 - 경매 목적 물건에 사용된 제3취득자의 필요비, 유익비
3순위 최우선변제권 - 주택임대차보호법에 의한 소액보증금, 근로기준법에 의한 근로자 임금채권 3개월분
4순위 당해세(국세/지방세) - 경매목적물 자체에 부과된 상속세, 증여세, 재산세, 종합토지세 등등
5순위 담보채권 - 전세권, 근저당권, 확정일자를 갖춘 임대차보증금
6순위 일반 임금채권 - 3순위 임금채권을 제외한 임금채권 등
7순위 일반 조세채권 - 소유자에 대한 국세, 지방세, 가산금 등
8순위 공과금 - 건강보험료, 국민연금, 고용보험료, 산재보험료
9순위 일반채권 - 가압류, 가처분 등의 일반 채권
즉 전세금(임대차보증금) 같은 경우 소액보증금 부분은 3순위, 나머지는 5순위로 배당받게 됩니다.
따라서 낙찰대금에서 1순위, 2순위, 3순위, 4순위 비용을 공제한 금액을 받게 되는 것인데요.
만약 집주인의 집에 5순위 권리 중 하나인 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 나의 전세권이나 임대차와 비교하여 먼저 설정된 권리가 우선해서 변제를 받게 됩니다.
그래서 많이들 알고 계시듯이 입주하실 때 선순위 근저당권이 있는지 확인을 하셔야 한다고 하는 것입니다.
입찰 및 매각대금의 배당
배당요구 종기일 후 대략 3개월 이후에는 1차 매각기일이 지정되구요(코로나 19이후에는 조금더 지연되고 있습니다).
한 번쯤 들어서 아시다 싶이 1차 매각기일에서 유찰이 되면 가격을 낮춰서 2차 매각기일이 진행되는 식으로 절차가 진행이 됩니다. 그 과정에서 낙찰이 되면 매각허가 결정이 나고 이후 항고기간을 거쳐 확정이 되면 매각대금을 앞에서 본 순위에 따라 배당하게 됩니다.
경매절차를 통해서도 나의 보증금을 다 회수하지 못하였다면
다행스럽게도 경매절차를 통해 나의 전세금(임대차보증금)을 모두 회수한 경우와는 달리,
선순위 배당요구 채권들로 인해 혹은 여러번의 유찰로 인해 낙찰가격이 낮게되어 전세금(임대차보증금)이 회수되지 않는 경우도 있을 것인데요.
이 경우에는 집주인(채무자)의 다른 재산에 대해서 강제집행을 실시해야 합니다.
1. 예금 및 급여 채권에 대한 압류
2. 동산압류
3. 채권자의 다른 부동산에 대한 경매
이 때 만약 전세권설정등기를 바탕으로 임의경매를 하셨다면, 안타깝게도 별도로 전세금반환소송을 하셔야 합니다. 왜냐하면 전세권설정등기는 전세권 설정 등기를 한 아파트에 대해서만 임의경매를 신청할 권리를 부여할 뿐, 집주인(채무자)의 다른 재산에 대해서 압류, 경매 신청 등의 강제집행을 할 권리를 부여하지는 않기 떄문이죠.
반대로 '주택인도 + 대항력 + 확정일자'만을 갖추고 있고 이를 토대로 판결문을 받아 강제경매를 한 경우에는 별도로 소송을 하지 않아도 됩니다. 이미 받은 판결문을 가지고 다른 재산에 대해서도 압류, 경매 등의 강제집행을 할 수 있습니다.
그리고 전세금반환소송의 승소 판결문을 확보하고 있는 경우에는 재산명시와 재산조회 제도를 통해 집주인의 재산을 확인할 수 있는데요. 이것은 다른 포스팅을 통해 설명드릴게요.
오늘은 전세금(임대차보증금) 반환 소송, 경매절차 및 배당순위, 그리고 경매절차에서도 전세금(임대차보증금)을 전부 반환받지 못한 경우의 대응책을 살펴보았는데요.
이렇게 글로 그 내용을 확인해보면 비교적 간단해보이기는 하지만 막상 실제로 진행해보면 글보다 복잡한 경우도 많고, 특히 소송이나 법률절차에 익숙하지 않으신 분들은 생각보다 절차 진행에 걸리는 시간이 길다는 점에서 많이 힘들어하십니다.
소송을 하면 시간이 오래걸린다는 것을 말로만 듣다가 막상 본인에게도 그런 일이 발생하면 오래걸리는 그 자체로 많이 힘들어하시거든요. 그러한 힘든 시간을 이겨내기 위해서라도 반드시 믿을 만한 법률 전문가와 함께 하시는 것이 필요합니다.
대구부동산변호사 더 프라이빗 법률 센터는 고객님이 힘든 시기에 의지할 수 있는 든든한 조력자가 되기 위해 항상 노력하고 있습니다!
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